최근 부동산 보증의 위기설이 꾸준히 제기되면서 부동산 PF 뜻이 무엇인지, 구체적으로 어떤 상황으로 흘러가는지에 대해 궁금해하는 분들이 많습니다. 과연 어떤 개념의 용어인지, 이게 문제가 된다면 직접 시장에 어떤 영향을 발생시킬 수 있는지 지금부터 살펴보도록 하겠습니다.
pf (Project Financing)
pf란 Project Financing의 약자로 프로젝트 파이낸싱을 의미합니다.그렇다면 프로젝트 파이낸싱이란 무엇일까요?
프로젝트 파이낸싱은 기업의 사업과 관련된 개발 및 건설 프로젝트를 위해 자금을 조달하는 과정을 의미합니다. 우리나라의 경우 큰 규모의 건설 기업들과 자금 조달 부분에서 많이 이루어지고 있어, 주택, 상업용 건물, 호텔, 리조트 등 다양한유형의 건축물 개발에 주로 적용되고 있습니다. 부동산 PF에 이용되는 자금은 다양한 곳을 통해서 조달하게 되는데요. 주로 은행 대출, 투자자 자본, 건설업 투자회사의 자금 등을 포함할 수 있습니다.
앞서 말했듯이 우리나라의 부동산 PF 에는 특이한 점이 있습니다. 우리나라 부동산 PF는 부동산 개발 시행사가 대출을 받고 시공사가 지급보증 서는 형태로 이루어집니다.
시행사와 시공사 시행사는 부지 매입부터 인허가 관리, 분양, 입주까지의 개발 전체 영역을 책임지는 담당자 입니다.부동산개발 전문회사나 재건축 조합, LH 등이 해당되고요. 시공사는 우리가 잘 아는 건설회사들 입니다. 삼성물산, 현대건설 등이 해당됩니다.
분양 시장이 괜찮을땐 이러한 관계가 별로 문제되지 않습니다. 계획대로 분양이 전부 이루어진다면 회수한 분양대금으로 대출금을 상환할 수 있으니까요. 그러나 부동산 불황기에는 미분양이나 공사중단 등 자금 유동성에 문제가 발생할 수 있습니다. 가장먼저 문제가 되는 곳은 는 보증을 섰던 시공사들인데요. '보증 잘못 선 죄'로 순식간에 대규모 부채를 떠안게 됩니다.
pf 대출 안되면 어떻게 될까?
현재 몇 몇 곳에서 PF대출이 이제 안 된다 이러는데, 만약 PF대출이 안 되면 발생하는 문제점은 무엇일까요? 다들 생각하시는 게 이미 PF대출 해주는 건 분양이 되든 안 되든 대출이 안되서 생기는 문제가 아니고 그 이후에 생기는 문제라고 생각하죠. 대출이 안 나와서 사업이 진행 안되면 새로운 건성 중단으로 알고 계셔서 잘 벌어 놓은 걸로 잠깐 쉬고 있으면 안되냐고 생각하시는 분들이 계시죠 PF대출이 안된다는 건 기업이 돈을 제공받지 못한다는 거고 그럼 사업을 할 수 없다는거죠.회사는 유지해야 하는데 수익은 없으니 적자가 난다는 소리로 받아들일 수 있는데요, 수익이 없으면 현재 거느리고 있던 그 많은 직원들의 인건비와 그동안 대출해 온 대출금과 이자를 감당할 수 없을겁니다.
pf 대출 구조
부동산 PF 구조란 부동산 개발 프로젝트의 자금 조달과 상환 방식을 말합니다. 일반적으로 시행사, 금융기관, 신탁회사, 시공사, 투자자 등이 참여하며, 다음과 같은 과정을 거칩니다.
- 시행사는 토지 매입, 설계, 인허가 등을 준비하고, 금융기관에 PF 대출을 신청합니다.
- 금융기관은 프로젝트의 사업성과 수익성을 평가하고, 투자자로부터 자금을 모집하여 시행사와 대출 약정을 체결합니다.
- 신탁회사는 시행사의 토지와 시공사의 지급보증을 담보로 받아, 금융기관으로부터 자금을 인수하고, 시행사에게 예치합니다.
- 시공사는 공사를 진행하고, 공사비를 신탁회사로부터 지급받습니다.
- 시행사는 분양이나 임대를 통해 수익을 창출하고, 금융기관에 대출 원리금을 상환합니다.
부동산 PF 구조는 프로젝트의 성공 여부에 따라 투자자의 수익률이 크게 달라지며, 시공사의 부도, 시행사의 부도, 미분양, 이중 분양 등의 위험 요소를 고려해야 합니다.